Thủ tục mua bán nhà đất cần biết

Thủ tục mua bán nhà đất cần biết

Vấn đề đảm bảo an toàn pháp lý trong quá trình mua bán chuyển nhượng luôn được khách hàng quan tâm. Nhiều người khi thực hiện các giao dịch bất động sản không tránh khỏi những bỡ ngỡ. Bài viết sẽ chia sẻ các thủ tục mua bán nhà đất cần biết để quá trình này diễn ra thuận lợi và thành công nhất.

Những giấy tờ cần lưu ý trong thủ tục mua bán nhà đất

Bên cạnh vấn đề tài chính, việc đảm bảo giấy tờ đầy đủ, hợp lệ cũng là một trong những điều kiện tiên quyết làm nên thành công của một giao dịch bất động sản. Để việc mua bán nhà đất diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng, khách hàng cần chuẩn 2 nhóm giấy tờ gồm: nhóm bắt buộc phải có và nhóm có thể cần đến, cụ thể như sau:

Nhóm giấy tờ bắt buộc phải có:

  • Chứng minh nhân dân, bao gồm cả bản chính và bản sao. 
  • Hộ khẩu, bao gồm cả bản chính và bản sao.
  • Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
  • Đối với người nước ngoài muốn sở hữu căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại, cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu xác nhận nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam (và không thuộc các trường hợp miễn trừ, ưu đãi về ngoại giao).
  • Khi muốn đứng tên chung sổ đỏ, người đứng tên chung cũng cần chuẩn bị chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu và phải cùng người mua ký kết vào hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản tại phòng công chứng.

hinh anh thu tuc mua ban nha dat can biet so 1

Nhóm giấy tờ khách hàng có thể cần đến:

  • Nếu là người mua nhà cần thế chấp để vay ngân hàng với mục đích mua bất động sản, cần chuẩn bị các loại giấy tờ như sau: đơn vay thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay, bản sao giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn, bản sao CMND, hộ khẩu hoặc KT3 (sổ tạm trú). Ngoài ra, khách hàng cũng cần các loại giấy tờ chứng minh thu nhập thông qua hợp đồng cho thuê nhà hoặc hợp đồng lao động hoặc sao kê tài khoản chuyển lương qua ngân hàng… Hợp đồng mua bán nhà ở đã công chứng, sổ hồng, thông báo trước bạ, bản vẽ hiện trạng nhà đất cũng phải được chuẩn bị
  • Nếu là người mua nhà cần vay tín chấp (vay không cần tài sản đảm bảo), khách hàng cần chuẩn bị: CMND hoặc hộ chiếu, sổ hộ khẩu hoặc KT3, giấy xin vay tín chấp, hồ sơ chứng minh công việc (hợp đồng lao động, bảng sao kê lương…)

>>> Tìm hiểu thêm Giải đáp thắc mắc “Mua nhà cần những giấy tờ gì?”

Các quy trình và thủ tục mua bán nhà đất 

Sau công đoạn chuẩn bị giấy tờ cần thiết, khách hàng cần nắm rõ 5 bước trong quy trình mua bán nhà đất dưới đây để nhanh chóng hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và ổn định cuộc sống, đồng thời tránh khỏi những rắc rối, rủi ro trong quá trình chuyển nhượng.

Đặt cọc (không bắt buộc)

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: đặt cọc là việc một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết, hợp đồng được thực hiện.

hinh anh thu tuc mua ban nha dat can biet so 2

Tính pháp lý của việc đặt cọc:

  • Trường hợp 1: nếu hợp đồng giao kết được thực hiện thành công, tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.
  • Trường hợp 2: trong trường hợp bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng, tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán nhà đất.
  • Trường hợp 3: nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Nếu các bên có thỏa thuận về giá và phương thức thanh toán, thỏa thuận đặt cọc về việc mua bán bất động sản sẽ được thiết lập với nội dung phải ghi rõ các mục gồm: giá trị của hợp đồng, quyền lợi trách nhiệm của các bên, phương thức và thời gian thanh toán,… Giá trị đặt cọc sẽ rơi vào khoảng từ 5-10% trên tổng giá trị bất động sản chuyển nhượng

>>> Tìm hiểu thị trường Chuyển nhượng căn hộ Vinhomes – Lý do nhà Vinhomes luôn “hot”

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Sau khi đã tiến hành đặt cọc, các bên giao dịch sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng và mang đi công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất. Thủ tục công chứng mua bán nhà đất gồm các bước sau:

  • Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên mua Bên bán
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 – Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
– Giấy tờ tùy thân: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
– Giấy tờ tùy thân: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
– Sổ hộ khẩu.
 

Lưu ý: Thông thường, phiếu yêu cầu công chứng sẽ do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, điều này có thể thay đổi tùy vào thỏa thuận của các bên. Phí công chứng do bên yêu cầu công chứng trả.

  • Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Tiếp theo, hai bên giao dịch mua bán có trách nhiệm kê khai nghĩa vụ tài chính. Một số lưu ý về quy trình này như sau:

Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN
  • Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có)
  • Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  • Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

  • Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất là vào ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
  • Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Lưu ý: thời điểm nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ sẽ trùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ).

hinh anh thu tuc mua ban nha dat can biet so 3

Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Hồ sơ cần chuẩn bị:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  • Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
  • Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Thủ tục nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ:

  • Bước 1: Nộp hồ sơ

Khách hàng đến các nơi nộp hồ sơ:
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

  • Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp 1: hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ. Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Trường hợp 2: hồ sơ đủ. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

  • Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Lưu ý với bên mua: khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,… bên mua phải nộp số tiền theo như thông báo tại cơ quan thuế, giữ lại biên lai và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

  • Bước 4: Trả kết quả

Thời gian thực hiện:
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện được cộng thêm 10 ngày.

Các khoản chi phí khi sang tên

  • Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
  • Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
  • Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

Với trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì bên mua hoặc bên bán (tùy vào thỏa thuận) sẽ phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa,…

Lưu ý:

  • Đây là thủ tục chung áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thủ tục để sang tên giấy chứng nhận).
  • Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
  • Theo đó, khi mua bán đất sẽ phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai), nếu không thực hiện thủ tục sang tên, về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua, do đó dễ xảy ra tranh chấp về sau.

Kết

Trên đây là các thủ tục mua bán nhà đất cơ bản dựa trên quy định của pháp luật. Hy vọng sau khi đọc bài viết, khách hàng sẽ có cái nhìn cụ thể hơn về quá trình chuyển nhượng, giao dịch bất động sản.

Để tham khảo các thông tin về thị trường, kiến thức mua bán và giao dịch bất động sản, mời Quý khách truy cập và tìm hiểu thêm tại đây.

*Bài viết mang tính chất tham khảo, quy trình thủ tục có thể được điều chỉnh tùy thời điểm. Khách hàng vui lòng tìm hiểu thêm các nguồn thông tin tin cậy và chính thống để bảo vệ lợi ích bên mua/bán.

XEM THÊM:

Viết bình luận

%d bloggers like this: